Zabytek za 400 tysięcy? Zakup to czasem tylko 10 procent inwestycji

Pierwszy dwór trafił do Dominiki Dąbrowskiej z polecenia, w środku pandemii. Miała za sobą prawie dziesięć lat w nieruchomościach. „Nie miałam zielonego pojęcia, z czym wiąże się sprzedaż nieruchomości zabytkowych” – przyznaje.

Od sześciu lat sprzedaje zabytki w PAŁACOWNI. Wie, skąd się biorą takie oferty, kto je kupuje i na czym potykają się kupujący.

Pradziadek by go nie poznał

Po reformie rolnej dwory i pałace dostawały przypadkowe funkcje. Najlepiej trafiły te, w których urządzono domy opieki, domy dziecka, przedszkola czy domy kultury.

Inne stały się magazynami albo częścią PGR-ów. W salonowych komnatach hodowano trzodę i bydło.

Potomkowie przedwojennych właścicieli odzyskują je czasem po procesach ze Skarbem Państwa trwających nawet 30 lat. To, co dostają, „w ogóle nie przypomina tego, co zbudował ich pradziadek”.

Drugie źródło ofert to wymiana pokoleń. W latach 80. i 90. część obiektów sprzedawano „za przysłowiowe dolary”. Nabywcy podnosili je z ruiny z determinacją i za własne oszczędności. Ich potomkowie nie zawsze chcą prowadzić dalej na przykład historyczny hotel. Obiekt wraca na rynek.

Trzecie źródło to spory. Odzyskany majątek należy często do wielu rodzin bez wspólnego pomysłu, a obiekt wymaga ogromnych inwestycji. Sprzedają, „żeby po prostu dłużej nie niszczało”.

„Te obiekty mają deadline”

Dąbrowska wraca do niektórych obiektów po roku czy dwóch. Widzi nowe zniszczenia: przeciekła rynna, dziura w dachu. Strop, który dwa lata wcześniej był w porządku, jest częściowo zarwany.

Bywa, że obiekt trafia do niej za późno. Rodzina latami nie mogła się porozumieć, a w tym czasie coś zalało. Im większe zniszczenia, tym trudniej sprzedać.

Są też „trwałe ruiny”, których nie da się uratować. Właścicielce jednej z nich Dąbrowska odradziła szukanie inwestora do odbudowy. Poradziła zabezpieczyć ruinę jako uzupełnienie historii, a na terenie postawić nowy budynek. „Nie jestem absolutnie za tym, żebyśmy odbudowywali wszystkie dwory i pałace, i zamki”.

Siedlisko, klinika, hotel

Kto kupuje?

• Osoby prywatne, które chcą wyprowadzić się z miasta. Zaczyna się moda na siedliska.
• Menedżerowie wysokiego szczebla, dla których nieduży dwór to siedziba wyjazdowa rodziny.
• Firmy i fundacje przy obiektach średnich: siedziba, klinika, obiekt senioralny, butikowy hotel, restauracja.
• Duży kapitał: kompleksy hotelowe, całe zrewitalizowane tereny.

Dąbrowska dzieli klientów na „romantycznych” i konkretnych. Pierwsi dopiero zgłębiają temat. Drudzy zaczynają od due diligence: przyglądają się obiektowi technicznie i sprawdzają, jak idą rozmowy z konserwatorem.

To ważne, bo współpraca z konserwatorem zależy od regionu. Raz Dąbrowska usłyszała: „jasne, ratujcie, my nie będziemy się tutaj czepiać”. Innym razem inspektor budowlany twierdził, że stropy trzeba wymienić, a konserwator, że muszą zostać. Inwestor nie wiedział, czy w ogóle wykładać pieniądze.

Od 400 tysięcy do prawie 5 milionów

Obiekty, które Dąbrowska pokazała w czerwcu 2026 roku (część od zaprzyjaźnionych pośredników):

Odwrócony rachunek

Na rynku pierwotnym do ceny zakupu dokłada się 10-20%, żeby mieć efekt końcowy. Przy zabytku jest odwrotnie. Zakup to czasem 10% całego projektu.

Dwór nad Jeziorem Rożnowskim kosztuje 3,5 mln zł. Architekt, który zrobił jego inwentaryzację, mówi o inwestycji rzędu 15-20 mln zł, zależnie od funkcji. Woda podchodzi kapilarnie, więc ściany trzeba osuszyć, a fundamenty zaizolować. Przeciekał też dach.

„Tu nie chodzi o to, czy pan to kupi za 2,5 miliona czy za 3. Tu chodzi o to, czy pan ma 15 na remont.”

— Dominika Dąbrowska, PAŁACOWNIA

Ta sama logika dotyczy sprzedających. Tym, którzy wyceniają dwór na „trzy mieszkania w Warszawie”, Dąbrowska odpowiada, że „wartość nieruchomości to nie jest suma potrzeb”. Pytanie nie brzmi, czy kupujący wyłoży 5-10 milionów. Brzmi: czy ma 30 na rewitalizację.

Bohomazy na ścianach

Pięć błędów kupujących:

1. Cena zamiast inwestycji. Kupujący liczy cenę zakupu, a nie koszt rewitalizacji.
2. „Jakoś to będzie”. Romantyzm bez planu.
3. Brak szacunku dla substancji. Jeden z zainteresowanych zapytał przez telefon, czy „te bohomazy na ścianach” można zamalować. Chodziło o polichromie. Z takim klientem Dąbrowska nie chce się spotykać. Zanim pokaże obiekt, długo rozmawia z każdym, żeby odsiać „turystów”.
4. Funkcja przed ekspertyzą. Najpierw ekspertyza i inwentaryzacja. Dopiero wtedy wiadomo, do czego obiekt się nadaje.
5. Ślepota na otoczenie. Nikt nie kupi pałacu na śluby, jeśli obok rusza zakład recyklingu. Liczy się też lokalna społeczność. Na Dni Otwarte przy dworze w Rożnowie przyszło kilkadziesiąt osób. Jeden z mieszkańców znalazł w krzakach zerwany baner z numerem Dąbrowskiej. Umył go i powiesił z powrotem.

Guwernantka, która objechała świat

W pierwszym dworze Dąbrowskiej mieszkała kiedyś guwernantka. W 1892 roku wyruszyła w podróż dookoła świata. Wróciła po dziesięciu latach, by napisać książkę i dziennik ze wspomnieniami.

Na takiej historii da się oprzeć sprzedaż i późniejszą działalność. O dworze napisał „The New York Times”, gdy dziennikarka zobaczyła ofertę. „W pierwszym momencie pomyślałam, że to jest jakiś żart”.

Dąbrowska przywołuje hasło, które sobie zapisała: „autentyczność to luksus”. Tyle rzeczy jest dziś wykreowanych, zrobionych przez sztuczną inteligencję albo metodą copy-paste. Drugiego takiego samego dworu czy pałacu zwykle nie da się znaleźć.

„To są świadkowie minionej epoki (...), a my jesteśmy tylko bohaterami jakiegoś etapu. A od nas zależy, kto tym bohaterem będzie dalej”.

Rozmówcy

Dominika Dąbrowska

specjalistka od obrotu zabytkowymi nieruchomościami (gość), PAŁACOWNIA | Dominika Dąbrowska Real Estate Consulting

Profil na archiday.pl

Na podstawie wystąpienia #19 Przegląd starych murów gotowych do kupienia podczas archiDAY online „Stare mury - specjalizacja rewitalizacja”, 23.06.2026. Nagranie i relacja